銷售房改房 該如何計稅

　　生活小百科

　　案例：小王1999年8月在廣州市區購買了一套建筑面積為85平方米的房改房。該套房改房標準面積按經濟適用房價格計算并支付的房價款為50萬元，超標準面積實際支付的房價款為10萬元，按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益10萬元，共計70萬元。此外繳納契稅1.05萬元，支付裝修費12萬元，實際支付住房按揭貸款利息1萬元。

　　契稅完稅證日期為1999年8月20日，房屋產權證日期為2001年12月1日。房屋產權證上的產權人姓名為小王本人，小王后來又自購一套商品房。

　　2012年4月小王將此房以110萬元賣給小李，此住房是小李家庭唯一住房，小李戶籍在廣州。經地稅機關評估110萬元的申報價格合理。小王能夠提供售房合同、購房合同、購房發票、裝修發票、契稅完稅憑證等扣除憑證。小王和小李分別要繳納哪些稅費？

　　賣方繳個人所得稅

　　由于該房產不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征個人所得稅優惠政策。小王能夠提供合法、有效的售房合同、購房合同和房產原值憑證等證明材料，可據實征收個人所得稅。應納稅額＝(轉讓房產收入額－房產原值－合理稅費)×20%。

　　其中，已購公有住房(即“房改房”，下同)的房產原值為原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

　　房產原值＝500000+100000+100000+10500＝710500元

　　合理稅費是指小王轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

　　(1)支付的住房裝修費用。小王能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列的是小王的姓名，經稅務機關審核，裝修費用可以扣除，但已購公有住房和經濟適用房的最高扣除限額為房屋原值的15%。

　　裝修費用最高扣除限額＝710500×15%＝106575元

　　(2)支付的住房貸款利息。小王向貸款銀行實際支付的住房按揭貸款利息1萬元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

　　合理稅費＝營業稅及附加+住房裝修費用+住房貸款利息＝0+106575+10000＝116575元

　　應繳納個人所得稅＝(轉讓房產收入額-房產原值-合理稅費)×20%＝(1100000-710500

　　-116575)×20%＝54585元。

　　由于案例符合“個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅”的優惠。因此，小王不需繳納營業稅及其附加。

　　此外，個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。

　　買方繳契稅

　　交易房產屬于普通住房。小李能證明交易住房屬于家庭唯一住房，符合以下優惠政策：個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按轉讓收入的1%征收契稅。

　　應繳納契稅＝成交價格×1%＝1100000×1%＝11000元

　　個人購買住房暫免征收印花稅。

　　■納稅提示

　　◆納稅人務必妥善保管好購房發票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務機關審核通過后才能在稅前據實扣除。

　　◆在以據實征收方式繳納個人所得稅時，除已購公有住房外，其他類型房產的原值按《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)中的有關規定確定。（記者 何穎思 通訊員 孫戈、于笑坤 姜素馨 張映珍）