購買二手房攻略：返鄉置業須關注六個方面

　　與購買期房相比，二手房交易手續復雜一些，個中問題相對多一些，那么，返鄉置業購買二手房有哪些需要關注的問題呢？

　　關注之一：

　　準確理解“限購令”政策

　　貴陽市的房屋“限購令”原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停向其出售貴陽市中心城區一環內的住房。

　　因此，無論戶口有沒有遷出貴陽市，返鄉置業者在購房時先對照自己的情況和欲購房屋的位置，看自己屬不屬于“限購”之列，否則，即使對房子再滿意也只能望房興嘆。

　　關注之二：

　　標價不等于實際購買價

　　與新房不同的是，除房價本身外，二手房交易過程中還需繳納各項稅費，如果是通過中介完成交易的還涉及中介費等。記者在采訪中了解到，貴陽市二手房市場上，幾乎所有賣家開出的都是“凈價”，房屋交易過程中所需繳納的一切稅費甚至是中介費都由買家支付，賣家只收“凈價”，不管稅費，已成為當前二手房市場的“潛規則”。

　　例如購買一套標價50萬元的普通二手房，如果該房購房不足5年，所售房屋并非家庭唯一住宅的，賣家所需繳納的營業稅及附加、個人所得稅以及買家需繳納的契稅和中介費等，所有費用全部加起來約需6萬元。也即是說，買這套50萬的房子，最后買家要拿出56萬元才買得到。

　　關注之三：

　　外地人辦二手房貸款有門檻

　　據了解，貴陽市并非所有銀行都辦理二手房貸款，像建設銀行就沒有開展二手房貸款業務，而工商銀行雖然可以辦理二手房貸款，但對于外地人而言，需要提供繳交一年社保的記錄，否則不予辦理。而貸款的條件和所需資料和辦理商品房一樣，即首套房可以辦理7成按揭，利率為基準利率，二套房只能辦理4成按揭，利率為基準利率上浮20%。

　　返鄉置業者購房者則要根據自己的經濟情況進行相應的選擇，如果達不到辦理二手房貸款的條件，則要準備好全款購房。

　　關注之四：

　　掌握二手房貸款額評估計算

　　雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購房時的市場價作為參考不同，二手房則是按照評估價來計算貸款額。通常在申請二手房貸款時，銀行要先對房產進行評估。銀行在放貸時將取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎，再乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。

　　據了解，房屋評估價是根據當時的市場情況，通過專業評估機構對房產價值進行評估而計算出來，一般二手房評估價都低于市場價，通常，二手房評估價大多為市場價值的80%-90%。如果一套市場價50萬元的二手房，如果按照80%的市場價值計算，評估價則為40萬元。如果按照貸款首付三成計算，首付款為12萬元，加上成交價與評估價的差額10萬元，購買這套二手房，即要準備22萬元的首付款，而非通常理解的15萬元首付款。

　　關注之五：

　　知曉房齡與貸款額度掛鉤

　　據了解，目前我市多數銀行在辦理二手房貸款業務時，貸款年限都是按照房齡+貸款年限≤30年來計算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長為20年。

　　返鄉置業者大多對二手房貸款政策知之甚少，致使在后期申請貸款過程中困難重重。為此，特別提醒購房者，貸款購買二手房時，為避免產生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對貸款方面的相關事宜進行條款約定，如貸款合同審批不能通過時，違約責任該如何約定。

　　關注之六：

　　不簽“陰陽合同”

　　為了達到少交稅的目的，很多人選擇了“陰陽合同”的做法，即除真實合同外，簽訂一份成交價格遠遠低于實際成交價的“假合同”報稅。

　　市房屋產權監理處的相關負責人介紹，返鄉置業者完全不必為了達到“省稅”的目的在合同上做“手腳”，一方面現在這種做法不能省稅。另一方面，“陰陽合同”中真實合同和虛假合同差額部門的房款在法律上得不到保護。當買家再次轉讓所購房屋時，會產生虛增售房利潤，導致稅負增大。如果一旦所買房屋以后遇到拆遷，還可能面臨補償價格較低的風險，可謂得不償失。

　　記者 楊貴蘭 趙寧