投資商鋪小心高回報難以為繼 提防李鬼中介

    案例：一年多前，李小姐受開發商廣告中11%的回報率吸引，于是花了34萬元買入某商場一個8平方米的鋪位。首年，李小姐的確享受了一年的高額租金返還。但一年后，李小姐的商鋪所在商場因經營不善倒閉，開發商此前承諾的高額租金回報也從此中斷，但李小姐每月還需要交還買鋪的按揭費。無奈之下，李小姐只好將商鋪租給附近的水果攤經營，每月收取的租金僅夠交納一個多月的管理費。“賺來的租金只夠交一個多月的管理費，發展商當初承諾的11%回報率簡直遙不可及”，李小姐十分后悔當初買商鋪的舉動。

    專家分析：

    中原地產商業專家認為，近年，市場常見到打出“超高回報”之類口號的產權式商鋪出售，吸引不少投資者。然而投資產權式商鋪并非如想象般簡單，如果選鋪不當、計劃不周的話，極易“觸礁”。對此，中原地產商鋪專家給投資者或準投資者提出以下建議：

    1.投資操作要了解：通常產權式商鋪投資的操作方式是，發展商將所開發商業項目按照一定的布局和設計，分割成面積較小的若干鋪位，再將鋪位出售給投資者。投資者擁有該部分面積的產權，但不具有獨立經營的權力，項目則由發展商或者第三方成立的運營公司進行經營管理。租金由運營公司統一收取，然后按照約定返還給投資者。

    2.投資收益要安全：對于普通市民的投資，投資的安全性最為重要。投資要選擇有銀行擔保、有收益保障的鋪位。有部分發展商采取按照固定的回報率將返租期的租金一次性清算，并在買家買入鋪位時抵消相應的買鋪總額。這種投資操作意味著投資者在返租期內不會得到實質性回報，倘若在返租期內商鋪項目經營不善而倒閉，投資者就會一無所獲。此外，發展商在廣告宣稱的回報率是否作為有效承諾寫進合同，也是投資者應該關注的方面。

    3.發展商、運營商實力要摸清：除了關心地段與價格，投資者還應該格外關注開發商和運營管理公司的背景、資質和實力，從而確保自身收益。

    4.優勢地段助創收：產權式商鋪的價值有兩部分，一是房地產本身的價值，二是商業價值。房地產的價值浮動不大，但商業價值卻因項目的風格、經營者的能力不同而有所不同。因此，投資者必須客觀分析交通、區位、人流量等外部環境因素。地段因素在其中起了相當大的作用。

    5.出租經營要成功：一般零售性專業市場或購物中心的銷售模式仍以售后返租的形式居多。如果可以自由出租商鋪，投資者則需要慎重選擇承租人及商鋪經營類別，有必要的話可以委托合資格的專業中介代勞。

    小心“李鬼”中介騷擾

    案例：鄧先生委托C中介公司成功出售物業后，仍不斷接到不同經紀的來電，來電者還聲稱自己是C中介經紀人員。由于不勝其煩，鄧先生決定投訴C中介公司，經調查發現此舉并非C公司員工所為，而是其他匿名中介冒用C中介的名義所為。

    中原地產專業人士介紹，這是少數中介公司為求生存所使用的卑鄙小手段，假扮其他中介銷售對客戶進行騷擾，讓客戶對被假冒的中介心生厭煩，或者被這些假冒的銷售人員騙得信任或者資料，導致自己最后吃虧。而被假冒的中介公司也往往只能啞巴吃黃連，有苦說不出。

    有關專家表示，遇到上述情況，客人可以退為進，以“現在暫時沒空，請你留下聯系電話，或者可否打你們公司在報紙上的聯系電話？”這樣一來，客人可以根據留下的聯系方式找相關公司相應部門進行核實，另外提到“廣告上的電話”，那些假扮者就會開始找借口甚至馬上“撤退”。

    據了解，中介從業員須持有《廣州市房地產中介服務人員資格證》和《廣州市房地產終結服務人員執業證書》，兩證缺一不可。正規公司還會以書面、海報、宣傳單張等形式告知客戶房產交易詳細流程，包括查冊、簽三方合同、曬圖、遞件、交稅、過戶、取證等，并向客戶明示費用的收取明細，出示蓋有公司法定公章的收據或發票。