二手房出手先算增值稅賬

    自2006年12月1日起，根據北京市地稅局新出臺的《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》,在轉讓二手房過程中，個人售房者必須提供土地增值稅的完稅證明或相關的涉稅證明，才能辦理過戶手續。

    類似個稅 涉稅額不高

    目前，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

    第一，凡能夠提供購房發票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產時有效發票所載的金額、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額等費用；

    第二，對于不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值）等費用；

    第三，對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

    “我愛我家”專家認為，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣征收方式，而且在進行具體抵扣項目計算時又較為復雜，因此，該稅種在市場執行過程中可能會選擇按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式，涉及的稅額不會很高，不會對二手房市場有太大影響。

    按出售全額1%交納最省錢

    那么在土地增值稅的具體繳納方式上，究竟該選擇哪種方式更省錢？“鏈家地產”市場研發中心認為，應該具體情況具體對待。假設張先生2004年50萬元購買了一套房產，2006年12月將以70萬元出售，那么，張先生不能提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告，其以核定方式來繳納，需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元；如果張先生能夠提供購房發票，發票所載金額為50萬，當時購買這套房產繳納契稅7500（500000×1.5%）元，轉讓時需要繳納營業稅38500（700000×5.5%）、個人所得稅按核定方式繳納為7000元（700000×1%）。那么，張先生需要繳納土地增值稅28725（95750×30%）。顯然，條件允許下，許多消費者會選擇核定征收方式繳納。除非該房產購置之后可以提供扣除項目金額的憑證，以證明沒有通過房產出售行為而獲得收益。

    涉稅房屋范圍小

    “我愛我家”專門列了一張涉稅表，通過此表可以看出，土地增值稅的涉稅房屋交易量僅占二手房市場交易總量的20％～25%，對于已購公房、二手商品房、二手經濟適用房而言影響較大的稅種是個人所得稅，其次是營業稅，第三才是土地增值稅。

    北京另有優惠政策

    北京目前在個人轉讓二手房土地增值稅方面，執行了一系列優惠政策，比如對居民個人擁有的普通住宅，轉讓時暫免征收土地增值稅；居民轉讓非普通住宅，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅……12月1日新政策實行后，免征或減征優惠的標準不會改變。（記者 龐婧）