樓市風向轉變如何投資房產 街鋪比商場鋪更穩賺

    商鋪專家建議投資者，一定要用閑錢投資，并且根據自己的投資周期選擇適合投資的板塊：老城區仍有個別路段有總價數百萬元的小面積商鋪，而投資珠江新城商鋪的投資者要計算好自己投資的周期，以獲得較高的升值空間。

    據合富置業數據，近幾個月，廣州商鋪價格已出現20%的明顯漲幅。目前廣州市商鋪的平均出租回報率為5%～6%之間，相比住宅平均3%左右的回報率來說更受歡迎。

    仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示，特別是未來天河業態齊全，定位層次分明的各個商場的出現，將帶動租賃市場的升級。

    美聯物業商鋪部法永能分析，目前商場鋪供貨量大幅增加，除了集中在天河城周邊的新商場外，還有珠江新城、農林下路等板塊的新鋪；其二，廣州零售商場主題定位成功的不多，因此對于商場鋪的租賃市場有所擔憂，認為在租客和消費群基本固定的情況下可能出現供過于求的現象。

    因此，法永能認為對于投資者來說，選擇街鋪將會更為穩妥。一般來說，商場鋪的租價售價都受限于整體商鋪的策劃發展，而街鋪更為獨立，不依靠于商場品牌而更決定于所在地段和人流情況，受限制條件更少。

    投資市中心比較劃算

    不過，法永能強調，有的投資者把投資眼光放到比較遠離市區中心的板塊，雖然價格較為便宜，但是限制了商鋪升值的空間，而且回本期限相對更長。

    他建議還是集中在市中心，比如老城區傳統商業區附近和一些成熟社區的小區鋪。投資者最好選擇自己熟悉的區域投資，并且最好選擇有租約的商鋪，但不要過分注重當下的租金回報率，一些投資回報率雖然僅為4%～5%，但是如果有長遠升值潛力也可考慮。

    熱點投資片區分析

    老城區投資策略

    代表板塊：東川路、寶華路、十甫路、文明路

    投資金額：500萬～600萬元

    投資策略分析：在傳統商業旺區周邊還有一些有潛力的商街鋪，雖然鋪齡較長，但面積小，而且是少有的“吉鋪”，如東川路、寶華路、十甫路、文明路上往往可以挖掘到面積為數十平方米的，租價為30000～50000元/月之間的鋪位，總價一般為500萬～600萬元左右，租金回報率甚至可以達6%～7%之間。法永能還認為，相比新城區來說，老城區商鋪的優勢在于沒有一手參考價，因此更有投資空間。

　　半成熟城區投資策略

    代表板塊：寶崗板塊、南洲板塊

    投資金額：500萬元左右

    投資策略分析：江南西有望被打造成為步行街，旁邊的寶崗大道也將從中受惠。目前寶崗大道的臨街商鋪價格在5萬～6萬元/平方米，出租回報率為5%～6%。合富置業高級營業經理廖楚濤表示，投資成熟商圈的臨街鋪面一方面可以獲得穩定的回報。另一方面由于這些區域租賃旺盛，空置的時間也比較短。

    另一個被看好的是南洲-曉港板塊，這一板塊的特點也是周邊新樓盤密集。而建設中的地鐵二號線延長線將經過這一區域，在不久的將來將大力改善這一區域的交通狀況。

    雖然該板塊未來將有較多的新樓盤上市，但是這些樓盤的商鋪都還沒有進行發售，因此新增供應量相對有限，主要貨源還是來自二手市場，均價從3萬～5萬元/平方米之間，面積從30～100平方米之間，投資門檻相對較低。

    新城區投資策略

    代表板塊：珠江新城

    投資金額：至少1000萬元

    投資策略分析：合富置業高級營業經理廖楚濤比較看好珠江新城，他認為，目前該區域的出租回報率雖然僅在2%～4%之間，但是作為廣州市的CBD，其售價及租金上漲潛力明顯。

    滿堂紅地產商鋪部郭海波認為，目前珠江新城價格較高，出租回報率低，且可能面臨空置風險。

    法永能認為，投資珠江新城考的是投資者的承受能力，因為目前有的商鋪回報率僅為1%～2%，如果投資者將回報期設定為10年，或可獲商鋪升值的巨大回報。