買房謹慎應對合同中的“不可抗力”

　　2009年馬先生與某房地產開發商簽了商品房購買合同，合同約定除了“不可抗力”因素外，開發商應在2010年年底交房。可是一直到現在，開發商仍未交房。馬先生要求開發商給個答復，但開發商提出因銀行不予貸款、施工期間降大雨、停電等“不可抗力”，而造成延期交房。馬先生想知道合同中的“不可抗力”包括哪些？開發商是否應該承擔違約責任呢？

　　居桂林：在商品房預售合同糾紛中，“不可抗力”是眾多開發商延期交房的理由，那么“不可抗力”到底是什么概念，什么樣的情況可成立“不可抗力”呢？

　　我國《民法通則》第153條對“不可抗力”作出明確規定，即指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據該項規定，“不可抗力”表現為一種客觀情況，且該情況的出現須同時具備不能預見、不能避免和不能克服三個條件。發生“不可抗力”事件后，因“不可抗力”影響合同繼續履行的，當事人免于承擔違約責任。在商品房買賣合同里，開發商對于延期交房的免責理由一般說是“不可抗力”，可是開發商往往擴大了“不可抗力”的范圍。如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、合同訂立后政府頒布的法規和原來不同、施工配套的批準和安裝的延誤等認定為“不可抗力”。

　　在這個事件中，開發商所講的銀行不予貸款、施工期間降大雨、停電等諸多理由都不具備“不可抗力”的三個必備條件。即使在合同中將此列入“不可抗力”款項，也將因違反法律規定，成為無效條款，開發商不能以此為由行使抗辯權，而必須承擔延期交房的違約責任。

　　因此，居桂林提醒廣大購房者在簽訂購房合同時，要明確“不可抗力”的范圍，可以在合同中或者補充協議中把施工中可能遇到的異常困難及重大技術問題和能及時解決的情況一一列明，以減少“不可抗力”的模糊程度，以防開發商鉆空子以“不可抗力”為借口拖延交房。